目的に応じたタワーマンション　中目黒の使い分けを！

事実、家の手入れは亭主族の仕事のひとつになっているくらい。
手入れをおこたらなかったら家の価値はそう下がるものではないのだ。
資産価値が維持できるとなれば、修繕にも力が入るというものだ。
当然、それを当て込んだリフォーム産業も発達する。
したがって築年数がかなりたった物件でもそれなりの値段で売却し、別の住宅に住み替えることができる。
米国の場合、住宅寿命は四四年だが、これは平均だから、当然、もっと長い、築五〇年とか六〇年という住宅もたくさんあって、きちんと取引されている。
米国では子供が巣立つと、「もう大きな家はいらないから」とそれまで住んでいた家を売り払って、「二人だけならこれで上分」と小ぶりな家に住み替える夫婦が少なくないそうだ。
地価ではない、上物重視の中古市場が整備されているからこそ、こういう生き方ができるのである。
一九六〇年代の終わりに住宅戸数が総世帯数を上回ったあたりで、この国の住宅政策も量より質へ、つまり上物の値打ちに重きを置くような方向へと転換がはかられるべきだった。
そうすれば、築後一五年で評価ゼロなどという住宅がいまだに供給されることもなかったはずだ。
値打ちのある中古住宅が増えれば、当然、マーケットも整備される。
リフォーム産業も発展する。
景気刺激策で新築偏重の人量供給を続ける必要もなかったのだ。
しかし、さすがに国もここへきて、ようよう重い腰を上げ、中占市場の活性化を模索し始めた。
住宅着工件数が漸減しているが、これは何も不況のせいばかりではない。
少子高齢化という歴史的な人目動態の影響がいよいよ目に見えて現れ始めた証しでもある。
わが国の人口は二〇〇六年にピークを迎え、世帯数のピークも二〇一五年前後にはやってくると見られている。
少子高齢化の時代にこれまでのような新築偏重を続けたのでは、住宅市場は先細りするばかりだ。
その危機感から、やっと国も、「新築ばかりではいけない、中古も何とかしなければ」と考えるようになったのだろう。
それは、戦後からとり続けてきた住宅政策の軸足を「新築住宅の取得促進」から「中古住宅やリフォーム市場の拡大」へと大きく移すものだ。
その意味では新築偏重、中古軽視の短命住宅を制度的に下支えし、後押ししてきた公庫の「五年以内廃止」の決定は、国の政策転換を象徴するものと言える。
では具体的には、国はどのような施策をもって中古市場の整備をしようとしているのか。
米国ではマイホームをリフォームするたびに所管の役所にその旨届け川なければならない。
こうしてその家のカルテというか、履歴情報というか、どのような手が入り、現在にいたっているのか、ということが公開情報として整備されている。
また専門の検査員が建物の価値を客観的に評価する制度もある。
これに対して日本では、二〇〇〇年四月に「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)が施行され、新築住宅の耐震性などの格付けを行う「性能表示制度」(スタートは二〇〇〇年一〇月)ができたが、中古住宅にはそれがなかった。
新築住宅の性能表示制度というのは、基礎や耐震性などの構造、火災時の安全性、室内の化学物質濃度などの空気環境、断熱性、遮音性、高齢者への配慮など九分野二九項目について第三者の評価機関の検査を受け、評価書を交付してもらうというものだ。
任意の制度なので利用するかどうかは、マイホーム購入者の自由である。
この制度は中古を吋象としていなかった。
そこで第三者の評価機関に屋眼や壁、基礎、設備などの劣化、不具合などを検査し、構造の安定性なども含めて客観的に評価してもらう。
あるいはマンションの修繕など維持管理に関する履歴情報の登録制度などを導入するそうしたことが検討され、二〇〇一年度中にも実施される予定となっている。
地価下落の続くいま、築後一五年で上物の評価ゼロの状態をこのまま放置すれば、中古価格の崩落はとめどなく続くだろう。
建物価値を上げないことには、どんどん中古の値段は下がってしまう。
これでは米国人のように、「子供も家を山たし、もっと小さな家に住み替えたい。
便利な都心のマンションに買い替えたい」と思っても、売るに売れない。
ローンが完済していたとしても売却意欲が失せてしまう。
社会保障・人口問題研究所の推計によれば、今後三〇年で首都圏の高齢化は劇的に加速し、T県やS県では六五歳以上の老年人口が倍増するといういその中核にいるのが戦後のベビーブーマー、団塊の世代であるのは言うまでもない。
高齢化が進めば医療費もかさむ。
これまでのように住宅の維持管埋に手がまわらない人も出てくるだろう。
中古市場を整備し、売買を活発にできるようにしないと、彼らの持ち家は手入れも十分になされない劣化したストック(不動産)としてどんどん積みあがっていく恐れがある。
それを避けるには、中古住宅の性能をきちんと評価する仕組みをつくって、地価が下がっても建物の値打ちで売買できるような中古市場を整備する必要がある。
そうすれば、マイホームを売却して現金に変えることで、老後資金づくりもできるし、消費も喚起できる。
ついでに言えば、公庫の「五年以内廃正」も決まり、雇用や老後への不安もあって、マイホームの購入を躊躇している人たちに、「割安の中古でもしっかりしたいい物件はたくさんありますよ」とアピールし、将来的に供給の落ち込みが確実な新築物件の穴埋めを目論んでいる面もあるだろう。
公庫は二〇〇二年四月以降、融資の絞込みを行ったが、その一方で二〇〇二年一〇月以降、中古住宅の融資期間を延長することも決まっている。
具体的には、一般中古マンション、一般中古住宅の場合、ローン返済期間が現行の二〇年以内から二五年以内に延長される(優良中古マンションは現行通り三五年以内)。
また適切な状態を維持している中古住宅(マンション以外で耐久性基準に該当しているもの)についても現行二五年以内が三五年以内に延長される。
そこには消費者を中古へと誘導する意図がはっきりと見て取れる。
返済期間を良くすれば、ローンの総返済額は増えるが、月々の返済額は抑えられて借りやすく、買いやすくなる。
前にも述べたようにローン期間が長くなれば、住宅価格は下がりにくくなる。
それを利用して中古の価格暴落に歯止めをかけたいのだろう。
質の高い新築住宅を供給し、中古市場でもそれをきちんと評価する。
あるいは既存の中古住宅でも上物のしっかりした良質な物件については「いい住宅ですよ」とお墨付きを与える。
方向性はよい。
大いにけっこうだ。
もっと早く、もっと昔にそうすべきだったと思う。
問題は、新築にしても中古にしても、それがどれだけ実効ある制度として機能するか、だ。
これには実は疑問とするところが少なくない。
すでに実施されている新築物件の性能表示制度の場合、評価機関に支払う性能評価の費用は全額マイホーム購入者の負担である。
マンションの場合、五〇戸程度の規模で、一戸当たり五万円前後。
その分が物件価格に上乗せされる。
「自腹を切っている」という感覚があまりないため、購入者の抵抗は少ない(というか、そのような性能評価にお金がかかっているなど、気にもしない人の方が多いのではないか)。
これに対して一戸建ての場合、施主(マイホーム購入者)が支払う費用は数十万円にもなる。

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